AllMBl. 2015/12 S. 546 - Verkündungsplattform Bayern

2330-I

Richtlinien für die Förderung von Wohnraum für Studierende

Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums
des Innern, für Bau und Verkehr

vom 4. Dezember 2015, Az. IIC1-4741.0-015/02

Inhaltsübersicht

1.: Zweck der Zuwendung
2.: Gegenstände der Förderung
3.: Zuwendungsempfänger
4.: Zuwendungsvoraussetzungen
5.: Art und Umfang der Zuwendung
6.: Finanzierungsgrundsätze und Sicherung der Darlehen
7.: Belegungsbindungen
8.: Höchstzulässige Miete
9.: Rechtsnachfolge
10.: Ende der Bindungen bei vorzeitiger vollständiger Rückzahlung
11.: Antrags- und Bewilligungsverfahren
12.: Auszahlung und Verwaltung der Fördermittel, Verwendungsnachweis
13.: Grundlagen der Planung und Ausführung
14.: Barrierefreiheit
15.: Raumprogramm und Ausstattung
16.: Angemessene Größen und Kosten
17.: Ausnahmen
18.: Inkrafttreten, Außerkrafttreten, Übergangsvorschrift

¹Der Freistaat Bayern gewährt auf der Grundlage des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes (BayWoFG) vom 10. April 2007 (GVBl. S. 260, BayRS 2330-2-I), das zuletzt durch § 1 Nr. 300 der Verordnung vom 22. Juli 2014 (GVBl. S. 286) geändert worden ist, im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel Zuwendungen für die Schaffung und Instandsetzung von Wohnraum für Studierende. ²Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht. ³Für die Förderung gelten die nachstehenden Richtlinien und die allgemeinen haushaltsrechtlichen Bestimmungen, insbesondere die Verwaltungsvorschriften zu Art. 44 der Bayerischen Haushaltsordnung (VV zu Art. 44 BayHO), sowie die Allgemeinen Nebenbestimmungen für Zuwendungen zur Projektförderung (ANBest-P) für Wohnraum für Studierende.

1.: Zweck der Zuwendung

Zweck der Zuwendung ist die Schaffung und die Erhaltung von Wohnraum für Studierende an staatlichen und staatlich anerkannten Hochschulen.

2.: Gegenstände der Förderung

Gegenstände der Förderung – einschließlich der Erstmöblierung – sind:

2.1: Baumaßnahmen, durch die Wohnraum für Studierende in einem neuen, selbstständigen Gebäude geschaffen wird (Neubau), der Ersterwerb solchen Wohnraums sowie die Erweiterung (Anbau, Aufstockung) eines bestehenden Gebäudes,

2.2: der Erwerb und die Änderung von Gebäuden, die bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt wurden, zu Wohnraum für Studierende unter wesentlichem Bauaufwand,

2.3: die unter wesentlichem Bauaufwand erfolgende Änderung von Gebäuden, die als Wohnraum für Studierende errichtet und genutzt wurden, unter der Voraussetzung, dass das Gebäude am 31. Dezember des Jahres der Antragstellung mindestens 35 Jahre alt oder, wenn es besonders schwerwiegende Mängel hat, mindestens 25 Jahre alt ist.

3.: Zuwendungsempfänger

3.1: Zuwendungsempfänger ist der Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigte oder Erwerber.

3.2: ¹Der Zuwendungsempfänger muss zuverlässig und leistungsfähig sein. ²Er muss die Gewähr dafür bieten, dass das Bauvorhaben ordnungsgemäß und wirtschaftlich durchgeführt wird.

3.3: Zur Prüfung der Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit eines Bauherrn oder Erwerbers eines geeigneten Gebäudes können auf dessen Kosten die Oberste Baubehörde im Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr als Bewilligungsstelle nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsrechts und des Besonderen Städtebaurechts (DVWoR) und die Bayerische Landesbodenkreditanstalt (BayernLabo) die erforderlichen Auskünfte einholen und Nachweise über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse, das vorhandene Eigenkapital sowie die Vorlage eines Kreditgutachtens verlangen.

4.: Zuwendungsvoraussetzungen

4.1: Vor der Entscheidung der Bewilligungsstelle über den Einsatz von Fördermitteln darf mit dem Bauvorhaben nicht begonnen und kein Kaufvertrag oder rechtsverbindlicher Kaufanwartschaftsvertrag geschlossen werden (Art. 23 und 44 BayHO in Verbindung mit Nr. 1.3 Satz 1 VV zu Art. 44 BayHO).

4.2: Die Förderung setzt einen nachhaltigen Bedarf am jeweiligen Hochschulort voraus.

4.3: Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden soll vorhandene Bausubstanz genutzt werden, auf brachliegenden, ehemals baulich genutzten Flächen oder im Rahmen einer angemessenen Verdichtung oder Ergänzung bestehender Siedlungsgebiete gebaut werden.

4.4: Wohnraum für Studierende wird nur auf Grundstücken gefördert, die verkehrsgünstig zur Hochschule liegen.

4.5: Lage, Form, Größe, Beschaffenheit und Erschließung des Grundstücks müssen eine wirtschaftliche Bebauung zulassen.

4.6: Ein Erbbaurecht, das im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben erstmals bestellt wird, soll auf die Dauer von mindestens 60 Jahren bestellt werden.

4.7: Bei Neubauvorhaben, die mehr als 60 Wohnheimplätze umfassen, ist ein Architektenwettbewerb durchzuführen.

5.: Art und Umfang der Zuwendung

5.1: ¹Die Zuwendung wird in Form eines pauschalen Baudarlehens gewährt. ²Es beträgt bis zu 32 000 Euro je Wohnplatz. ³Die Höhe wird aufgrund einer Aufwands- und Ertragsberechnung ermittelt.

5.2: ¹Für erforderliche Hoch-/Tiefgaragen, außergewöhnliche und/oder alternative technische Anlagen, Mehrkosten für einen erhöhten Planungsaufwand sowie Architektenwettbewerbe kann ein weiteres Baudarlehen von bis zu 50 % der dafür anerkennungsfähigen Kosten gewährt werden. ²Für bedarfsgerechte Eltern-Kind-Apartments und rollstuhlgerechte Apartments nach DIN 18040-2 R kann der Förderbetrag nach Nr. 5.1 um bis zu 50 % erhöht werden.

5.3: Bei Maßnahmen nach den Nrn. 2.2 und 2.3 wird vom Förderbetrag ein Abzug in dem Verhältnis vorgenommen, in dem die Gesamtkosten der Maßnahme vergleichbare Neubaukosten unterschreiten.

5.4: ¹Der Zinssatz beträgt 7 % jährlich. ²Er wird für die Zeit der bestimmungsgemäßen Verwendung des Wohnraums auf Null ermäßigt, die Tilgung ausgesetzt. ³Für jedes volle Kalenderjahr der bestimmungsgemäßen Verwendung des Wohnraums wird ein Kapitalnachlass von 4 % gewährt.

5.5: ¹Eine Änderung des Verwendungszwecks ist nur mit Zustimmung der Bewilligungsstelle möglich. ²Eine Rücknahme der nach Nr. 5.4 Satz 2 gewährten Zinsabsenkung und die Festlegung einer Tilgung bleiben für diesen Fall vorbehalten.

6.: Finanzierungsgrundsätze und Sicherung der Darlehen

6.1: ¹Den Baudarlehen dürfen in der Regel nur unkündbare Tilgungsdarlehen zu den für erststellige Kapitalmarktmittel im Wohnungsbau üblichen Bedingungen im Rang vorgehen. ²Die laufende Darlehenstilgung darf in der Regel höchstens 4 % jährlich zuzüglich ersparter Zinsen betragen; das gilt nicht in Fällen einer Finanzierung mit Bausparkassendarlehen und Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

6.2: ¹Zur Finanzierung der Gesamtkosten dürfen Kapitalmarktmittel nur in einer Höhe aufgenommen werden, die die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens nicht gefährdet. ²Errechnet sich ein Minderertrag, so hat der Bauherr oder Erwerber darzulegen, wie er den Minderertrag anderweitig abdecken wird.

6.3: Für das eingesetzte Eigenkapital ist keine Verzinsung anzusetzen.

6.4: ¹Die Baudarlehen sind im Grundbuch an rangbereitester Stelle und unmittelbar nach den für die Finanzierung des Vorhabens aufgenommenen Kapitalmarkt- und Bauspardarlehen dinglich zu sichern. ²Sofern es sich bei den im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Grundpfandrechten um Grundschulden handelt, muss sichergestellt werden, dass ein Aufrücken des Grundpfandrechts für das Darlehen entsprechend der Tilgung der im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Darlehen erfolgt. ³Dem Darlehen dürfen im Rang keine Grundpfandrechte zur Sicherung einer Kaufpreisforderung oder werthaltige Lasten in Abteilung II des Grundbuchs vorgehen. ⁴Auf eine dingliche Sicherung kann bei juristischen Personen des öffentlichen Rechts verzichtet werden.

7.: Belegungsbindungen

7.1: ¹Die Wohnheimplätze dürfen für die Dauer von 25 Jahren nur bedürftigen Studierenden staatlicher oder staatlich anerkannter Hochschulen überlassen werden. ²Art. 14 BayWoFG findet keine Anwendung (Art. 19 Abs. 1 BayWoFG). ³Der Verfügungsberechtigte ist für die ordnungsgemäße Belegung der geförderten Wohnplätze verantwortlich. ⁴Für die Dauer der Belegungsbindung und für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren nach dem Ende der Belegungsbindung hat er die Unterlagen vorzuhalten, aus denen sich die ordnungsgemäße Belegung ergibt. ⁵Die nach § 1 Abs. 2 DVWoR zuständige Stelle ist berechtigt, die ordnungsgemäße Belegung zu überprüfen. ⁶Im Fall eines Verstoßes ist sie berechtigt, eine Geldleistung entsprechend Art. 22 Abs. 1 BayWoFG zu erheben.

7.2: Bedürftig sind Studierende, die Leistungen nach dem Bundesausbildungsförderungsgesetz (BAföG) erhalten oder deren Einkommen den aus § 13 BAföG sich ergebenden Gesamtbetrag für den Bedarf von Studierenden, die nicht bei den Eltern wohnen, um nicht mehr als 10 % übersteigt.

7.3: Ausländische Studierende sind bei der Vergabe der Wohnplätze angemessen zu berücksichtigen.

8.: Höchstzulässige Miete

8.1: ¹Die Leerraummiete darf zum Zeitpunkt der Bewilligung im Durchschnitt bis zu 200 Euro je Wohnplatz monatlich betragen. ²Die Leerraummiete für ein Eltern-Kind-Apartment darf die Leerraummiete nach Satz 1 um bis zu 50 % überschreiten. ³In der Leerraummiete ist ein Pauschalbetrag von 70 Euro je Wohnplatz monatlich für Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Kosten für Schönheitsreparaturen enthalten.

8.2: Daneben darf ein Möblierungszuschlag von höchstens 14,50 Euro je Wohnplatz monatlich erhoben werden.

8.3: ¹Die Leerraummiete nach Nr. 8.1 und der Möblierungszuschlag nach Nr. 8.2 dürfen erstmals am 1. Januar 2019 und dann am 1. Januar eines jeden darauf folgenden dritten Jahres erhöht werden um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der Veränderung vorausgehenden Monat Oktober gegenüber dem Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der letzten Veränderung vorausgehenden Monat Oktober erhöht hat. ²Bei einer Verringerung des Verbraucherpreisindexes sind die Leerraummiete und der Möblierungszuschlag entsprechend zu senken.

8.4: Neben der zulässigen Leerraummiete und dem Möblierungszuschlag darf der Vermieter Betriebskosten nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften verlangen.

9.: Rechtsnachfolge

Die Bindungen nach den Nrn. 7 und 8 gelten auch für den Rechtsnachfolger des Förderempfängers (vgl. Art. 13 Abs. 1 Satz 2 BayWoFG).

10.: Ende der Bindungen bei vorzeitiger vollständiger Rückzahlung

Wird das Darlehen bzw. der nach Abzug des Kapitalerlasses noch verbliebene Darlehensbetrag ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückbezahlt, enden die Bindungen jedes Wohnplatzes jeweils mit dem Zeitpunkt, zu dem das bestehende Mietverhältnis endet, frühestens jedoch drei Jahre nach dem Zeitpunkt der Rückzahlung.

11.: Antrags- und Bewilligungsverfahren

11.1: ¹Für die Antragstellung ist der amtliche Vordruck zu verwenden. ²Er kann im Internet unter www.wohnen.bayern.de heruntergeladen werden. ³Der Antrag auf Förderung ist in zweifacher Ausfertigung bei der für das Bauvorhaben örtlich zuständigen Kreisverwaltungsbehörde einzureichen. ⁴Diese prüft die Vollständigkeit der Unterlagen sowie die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften und leitet den Antrag (einfach) an die Oberste Baubehörde im Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr weiter. ⁵Ist die Kreisverwaltungsbehörde nicht die zuständige Baugenehmigungsbehörde, holt sie eine Stellungnahme dieser Stelle zur baurechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens ein.

11.2: ¹Die BayernLabo und die Kreisverwaltungsbehörde erhalten je eine Ausfertigung des geprüften Antrags und eine Kopie des Bewilligungsbescheids. ²Der Bayerische Oberste Rechnungshof erhält eine Kopie des Bewilligungsbescheids.

12.: Auszahlung und Verwaltung der Fördermittel, Verwendungsnachweis

12.1: ¹Der BayernLabo obliegen die Aufgaben der Sicherung der Fördermittel in dem im Bewilligungsbescheid festgelegten Umfang sowie die Ausreichung und Verwaltung der Fördermittel. ²Sie räumt dem Förderempfänger den jährlichen Kapitalnachlass (Nr. 5.4 Satz 3) ein, wenn dieser nachgewiesen hat, dass die Voraussetzungen dafür vorgelegen haben.

12.2: ¹Nach der Erfüllung der im Bewilligungsschreiben der BayernLabo genannten Bedingungen können die folgenden Ratenzahlungen geleistet werden:
–: 30 % nach der Fertigstellung der Kellerdecke oder bei nicht unterkellerten Gebäuden nach der Fertigstellung der Bodenplatte oder bei Änderung von Gebäuden oder Wohnraum nach der Einrichtung der Baustelle und dem Beginn der Arbeiten,
–: 35 % nach der Fertigstellung des Rohbaus oder bei Änderung von Gebäuden oder Wohnraum nach der Fertigstellung der sanitären Installation und des Innenputzes,
–: 25 % nach Erreichen der Bezugsfertigkeit und
–: 10 % nach restloser Fertigstellung, bestimmungsgemäßer Belegung des Wohnraums und nach Prüfung der Verwendungsbestätigung.

²Beim Erwerb von Gebäuden können die ersten drei Raten in einer Summe ausbezahlt werden, wenn Kosten in entsprechender Höhe nachgewiesen werden (Kaufpreis mit Nebenkosten).

12.3: ¹Der Zuwendungsempfänger beantragt die Auszahlung der Darlehensraten bei der Kreisverwaltungsbehörde. ²Diese legt den Auszahlungsantrag unmittelbar der BayernLabo vor und bestätigt dabei den Stand des Baufortschritts.

12.4: ¹Die Kreisverwaltungsbehörde hat als Verwendungsnachweis eine Verwendungsbestätigung nach Nr. 5.1 ANBest-P für Wohnraum für Studierende zu erstellen. ²Sie leitet eine Fertigung der Verwendungsbestätigung jeweils der BayernLabo und der Bewilligungsstelle zu.

13.: Grundlagen der Planung und Ausführung

13.1: Die Gebäudeplanung soll das zulässige Maß der baulichen Nutzung des Grundstücks ausschöpfen.

13.2: Stellplätze in Hoch- und Tiefgaragen sollen nur gebaut werden, wenn es baurechtlich erforderlich ist oder es die Wohnqualität erfordert oder eine ebenerdige Unterbringung unwirtschaftlich ist.

13.3: ¹Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). ²Zur Wohnfläche zählen die Flächen der Apartments, der Wohngruppen und Gemeinschaftsräume sowie zugehörige Verkehrsflächen.

13.4: Die Berechnung des Brutto-Rauminhalts (BRI) erfolgt nach der DIN 277.

13.5: ¹In die Bauzeichnungen sind die Flächenangaben der einzelnen Räume, die Möblierung und die sanitäre Ausstattung einzutragen. ²Sind Wohnplätze für Menschen mit Behinderung vorgesehen, müssen in den Bauzeichnungen die Bewegungsflächen nach der DIN 18040-2 dargestellt werden.

13.6: ¹Das Bauvorhaben ist entsprechend den baurechtlichen Vorgaben sowie nach den Antragsunterlagen auszuführen. ²Abweichungen von den der Bewilligung zugrunde liegenden technischen Antragsunterlagen bedürfen unabhängig von einer etwaigen baurechtlichen Genehmigung der vorherigen Zustimmung der Bewilligungsstelle. ³Die Nrn. 2.1, 2.2, 2.4 bis 2.6 ANBest-P für Wohnraum für Studierende finden keine Anwendung, wenn die Baumaßnahme nicht mehr als 20 Wohnheimplätze umfasst.

14.: Barrierefreiheit

14.1: ¹Der Zugang zum Gebäude ist nach der DIN 18040-2 zu gestalten. ²Die Wohnplätze einer Wohnebene müssen stufenlos erreichbar sein.

14.2: Verkehrsflächen und Gemeinschaftseinrichtungen sowie Außenanlagen sind in angemessenem Umfang entsprechend zu planen.

14.3: Sind Wohnplätze für Menschen mit Behinderung bestimmt, ist die DIN 18040-2 einzuhalten.

14.4: Sind Wohnplätze für Rollstuhlbenutzer bestimmt, sind die mit einem „R“ kenntlich gemachten Anforderungen der DIN 18040-2einzuhalten.

15.: Raumprogramm und Ausstattung

15.1: ¹Gefördert werden Einzelapartments mit einem Individualraum, einer Sanitärzelle, einer Kleinküche und einem Vorraum und/oder Wohngruppen mit bis zu acht Individualräumen. ²Die Individualräume in den Wohngruppen sollen zumindest im Neubau mit eigenen Sanitärräumen, aber gemeinsamer Küche mit Essplatz ausgestattet sein. ³Im Bestand sind statt eigener Sanitärzellen auch Gemeinschaftssanitärbereiche möglich. ⁴Zur Mindestausstattung von Gemeinschaftssanitärbereichen gehören ein Waschbecken für je zwei Personen, wenn in den Zimmern keine Waschbecken sind, eine Dusche für jeweils vier Personen sowie ein WC und ein Handwaschbecken für je vier Personen.

15.2: ¹Die Bemessung und die Ausstattung des Individualraums müssen Möglichkeiten zum Studieren, Wohnen und Schlafen bieten. ²Der Individualraum darf nicht kleiner als 13 m² sein. ³Hierin nicht enthalten ist die Fläche eines etwaigen Vorraums, auch wenn er nicht baulich abgetrennt ist. ⁴Der Individualraum darf kein Durchgangsraum sein und soll nicht nach Norden ausgerichtet sein.
15.3: ¹Für Studierende mit einem oder mehreren Kindern können geeignete Apartments eingeplant werden (Eltern-Kind-Apartments). ²Neben Dubletten aus zwei gleichwertigen Individualräumen mit Küche und Bad sind auch Apartments mit zusätzlichem, kleinem Kinderzimmer möglich.

15.4: ¹Ein gemeinschaftlich nutzbarer Raum ist in einem Wohnheim mit mehr als 20 Wohnplätzen erforderlich. ²Die Fläche der Gemeinschaftsräume soll etwa 1 m² je Bewohner betragen. ³Gemeinschaftsräume können auch Fitnessräume, Hobbyräume, Musikräume oder Ähnliches sein; sie sind entsprechend zu möblieren. ⁴Als Nebenräume können eine Garderobe, eine WC-Anlage und ein Stuhllager vorgesehen werden.

15.5: Räume zur Geschäftsführung können ab rund 100 Wohnplätzen vorgesehen werden.

15.6: ¹Abstellräume sind in einer Größe von etwa 0,5 m² je Wohnplatz nachzuweisen. ²Je Wohnplatz muss ein überdachter Fahrradabstellplatz geschaffen werden. ³Die Hälfte der Fahrradabstellplätze ist in verschließbaren Räumen unterzubringen. ⁴Wasch- und Trockenräume mit Waschmaschinen, Wäschetrocknern und Ausgussbecken sind in ausreichender Zahl zu schaffen.

15.7: Die Verkehrsflächen sollen 25 % der Wohnflächen und gegebenenfalls der Geschäftsflächen nicht überschreiten.

16.: Angemessene Größen und Kosten

16.1: ¹Ein Wohnheim gilt dann als wirtschaftlich, wenn die Wohnflächen (Flächen der Einzelapartments, Wohngruppen, Eltern-Kind-Apartments), die Flächen für die Gemeinschaftsräume und die zugehörigen Verkehrsflächen insgesamt 25 m² je Wohnplatz nicht überschreiten. ²Die Grundfläche einschließlich Verkehrsfläche für Geschäftsräume soll nicht mehr als 2 m² je Wohnplatz betragen.

16.2: ¹Auf ein kostensparendes, umweltschonendes und energieeffizientes Bauen und Betreiben ist besonders zu achten. ²Für die Baumaßnahme sind Kosten des Bauwerks (Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276, ohne Kosten der Garagen) in Höhe von 1 840 Euro je m² Wohnfläche angemessen. ³Die genannten Beträge verändern sich am 1. Februar 2016 und am 1. Februar eines jeden darauf folgenden Jahres um den Prozentsatz, um den sich der vom Landesamt für Statistik festgestellte Preisindex für Wohngebäude insgesamt in Bayern für den vorausgehenden Monat November gegenüber dem vorausgehenden Monat November des Vorjahres erhöht oder verringert hat. ⁴Die Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen (Kostengruppe 730 der DIN 276) sind unter den Baunebenkosten pauschal mit 18 % der Kosten der Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276 anzusetzen; bei Maßnahmen nach den Nrn. 2.2 und 2.3 kann ein Zuschlag von 20 % angesetzt werden. ⁵Die Kosten für Kunst am Bau dürfen bis zu 2 % der Kosten des Bauwerks, höchstens jedoch 75 000 Euro betragen.

17.: Ausnahmen

Die Oberste Baubehörde im Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr kann in begründeten Fällen von diesen Richtlinien abweichen.

18.: Inkrafttreten, Außerkrafttreten, Übergangsvorschrift

¹Diese Bekanntmachung tritt am 1. Januar 2016 in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2019 außer Kraft. ²Ist der bei der Obersten Baubehörde im Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr eingereichte Antrag auf Förderung vor dem 1. Januar 2016 entscheidungsreif geworden, kann die Bewilligung nach den Richtlinien für die Förderung von Wohnraum für Studierende vom 7. Dezember 2011 (AllMBl. S. 654), die durch Bekanntmachung vom 17. Mai 2013 (AllMBl. S. 264) geändert worden sind, erfolgen.

Helmut Schütz
Ministerialdirektor

Veröffentlichung AllMBl. 2015/12 S. 546 vom 04.12.2015

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